投资人第五次招标 棕树营或打造百万方体量综合体

腾讯房产阚一2016-05-30 17:40
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上周五,五华区城中村改造工作指挥部办公室再次发布“棕树营城中村改造项目社会投资人竞争性谈判”公告,继续以公开方式选择社会投资人参与棕树营城中村改造项目,值得注意的是,自去年12月以来,棕树营城中村改造项目选择社会投资人招标项目先后已4次流标,而巨大的资金投入量和较大的征地拆迁难度,无不让人担心项目有可能迎来半年内的第五次流标。

投资人第五次招标 棕树营或打造百万方体量综合体

竞谈公告显示,棕树营城中村改造项目业主为五华区城中村改造工作指挥部办公室,项目已通过相关部门的规划审批,项目改造范围东至建工集团宿舍、南至大观路、西至环城西路、北至人民西路,总用地面积约292亩,预计总投资估算约70亿元,开发周期原则上不超过3—5年。

此前的多次流标,使得项目招标方进一步放宽了项目的规划条件,其中,此前几轮招标公告中,原昆明市规划局四环十七射道路退距及翠湖周边控高相关要求规定,项目最大容积率由最初的6调整至4.49。

但根据最新的公告内容,棕树营城中村改造项目专项规划方案于2008年8月,经昆明市城乡规划委员会审议通过,后由于昆明市道路、河道退距及翠湖周边控高的相关要求,项目调整后的修建性详细规划方案于2011年11月,经昆明市城乡规划委员会审议通过,昆明市规划局于2012年9月13日核发项目新的规划条件。

但根据昆明市政府关于加快推进项目改造的相关要求,先项目仍维持2008年8月,昆明市城乡规划委员会审议通过的专项规划方案中容积率上限6.0的要求,建筑高度不作限制,但由于要充分考虑大观河一侧景观效果,项目相关规划方案最终还需以相关规划部门的审批结果为准。

投资人第五次招标 棕树营或打造百万方体量综合体

奥宸广场原规划效果图

由此可以大致推测,若按照最大规划的容积率条件进行开发,棕树营城中村改造项目最大可建设116.68万平方米建筑体量,而根据之前的社会投资人规划,棕树营城中村将改造成为集商业、商务、居住、酒店等多功能于一体的城市综合体项目。

根据资料显示,2009年,当金宸地产还未更名“奥宸”时,公司就与五华区政府城中村改造工作指挥部签署了项目合作协议,根据当时的规划,奥宸地产计划在此打造的“奥宸广场”将是具备“昆明市副都心”、“五华区SUB-CBD”和“旧城改造示范区”等功能的“城市新地标”,并配套昆明第一无二的滨水商务花园、休闲商业街区、高尚生活社区。

2013年7月2日昆明市环境保护局发布的“五华区大观街道办事处棕树营村城中村改造建设”环评公示显示,位于大观街道办事处的棕树营城中村改造项目总用地面积196924.56平方米,项目建设单位为昆明奥宸房地产开发有限公司。

虽然项目相关规划结果通过有关部门审批,但自启动以来,项目的征地拆迁工作并不顺利。最新发布的招标公告显示,棕树营城中村改造项目计划分两期开发,于2008年10月8日启动征地拆迁工作,其中,一期改造面积154.3亩,包含122.05亩国有土地和32.25亩集体土地,共涉及拆迁补偿安置1206户,分别为国有土地上971户,集体土地上235户。截止目前,集体土地上已签订拆迁补偿安置协议234户,国有土地上已签订拆迁补偿安置协议675户,剩余297户;二期范围内国有土地上已签订拆迁补偿安置协议210户,其中个人206户,单位4户。

而随着奥宸地产资金吃紧,且旗下多个项目停工等情况出现,较大的开发难度使得奥宸地产无法继续推进项目的改造开发。此前发布的招标公告提到,“原前期合作企业已于2014年11月17日向区政府递交了《关于申请退出棕树营项目开发的报告》”,至此,奥宸地产完全退出棕树营城中村改造项目的开发,而这也从侧面说明棕树营城中村项目较大的开发改造难度。

半年内5次发布社会投资人招标公告的情况可以看出,五华区城改办对于棕树营城中村项目改造推进的迫切态度,但在目前的市场环境下,如此巨大的征地拆迁难度和资金投入量,任何一家企业都不敢贸然承担这样的开发风险,更何况前任投资方的折戟经验,棕树营城中村的改造很有可能将继续拖延。

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