众说品牌房企落地感受 昆明人居品质提升有目共睹

腾讯房产寰云2017-09-12 09:31

[摘要]昆明市场剧烈的整合已然成型。越来越多的外来品牌房企成为昆明楼市的主导。正如本期《品牌房企入昆记》系列报道四中各方所言:品牌房企带来的改变,有目共睹。

迄今已超过20家外来品牌房企落地昆明,同时,还有数家品牌房企伺机进入。外来品牌房企入昆的渴求和轨迹,以及落地后的表现,掀开了昆明价值的“红盖头”。昔日边陲小城,在国家发展红利以及自身定位的作用下,站上了前所未有的发展高度。

系列报道一:昆明楼市卧虎藏龙 金辉海航实地等"隐身"大牌蠢蠢欲动

系列报道二:迄今20余外来品牌房企落地 三大路径演绎入昆智慧

系列报道三:外来品牌房企在昆激烈角逐 上演“速度”与“激情”

而在大环境的作用下,昆明市场剧烈的整合已然成型。越来越多的外来品牌房企成为昆明楼市的主导。正如本期《品牌房企入昆记》系列报道四中各方所言:品牌房企带来的改变,有目共睹。

昆明克而瑞总经理王伟

城市土地成本差吸引外来房企入昆

众说品牌房企落地感受 昆明人居品质提升有目共睹

昆明克而瑞总经理王伟

在外来品牌入昆的大势下,昆明缘何如此受捧?在昆明克而瑞总经理王伟看来,这是中西部区域房产投资热潮的一种具体表象。“今年传统的标杆房企把投资热点向中西部区域核心城市和房地产火热区域的三四线城市转移,横向对比整个中西部城市,昆明房地产市场吸引力陡增,投资热度高涨。”王总说,单纯从数据上看,昆明自身地价和房价比较低,从开发商投资决策和城市进入选择上来说,这是个很重要的指标,因而吸引开发商关注。

同时,王总认为,昆明城市本身通过一带一路和东南亚门户城市的确立,城市地位得以拔高,城市地位的提升,吸引了开发商的关注。特别是在海南房地产呈现上涨过快后,云南承接起了旅游地产后续开发的工作,形成了以昆明为中心,周边辐射核心旅游城市大理、丽江、西双版纳,做城市+旅游的地产开发。昆明作为云南的重点省会城市,必然成为开发商重点关注城市。

“城市土地之间的成本差,使得品牌房企愿意去昆明。”王总表示,这是外来品牌房企青睐昆明的最根本原因。因为,昆明拿地方式与其他城市不同,现在以一二级联动,收并购为主,这种拿地方式决定了拿地成本较低,相对应的是拿地程度较难。但相较于其他城市80%土地走招拍挂市场,拿地成本较高,昆明收并购模式本身具有优势。

昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈

品牌房企为昆明带来翻天覆地的变化

众说品牌房企落地感受 昆明人居品质提升有目共睹

昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈

品牌房企大规模入昆的现象,在昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈看来,是行业洗牌的结果,是房地产行业发展、市场逐渐步入正轨的最直接的反映。这不仅仅只是昆明的趋势,实际上也是现在结构调整之后,全国的一种趋势。

“房地产行业的迅速发展,在资本运作、开发运营、成本控制、产品力、管理等方面提出了新的要求,就使得有实力的、有品牌的、有经验的、又有市场的、遵守法律法规的、合规开发经营的、还有信用良好的地产开发企业,成为市场的主导,这是大浪淘沙之后的最终表现。”邓晓盈介绍,从1994年我国实施分税制,再到2002年城镇开发用地有偿有限期出让等政策,开启了房地产行业作为经济晴雨表和支柱产业打造的时代。多年发展中,房地产行业伴随着我国经济发展而迅猛崛起的同时,也积累了一系列问题,在目前全面深入的经济结构调整中,得到了最直接的反映,也正引导着市场逐步步入正轨。

提及外来品牌房企入昆对本土的影响,邓晓盈认为主要表现在开发商合法合规运作的监管加强,项目和市场匹配的要求提高,对房地产保质、按时完工和交付的标准提高,对节能减排和环境的保护以及土地高效利用标准提高等方面。“我亲自接触的一些项目,一些品牌房企开发的项目跟原来昆明本土一些项目公司的项目对比,确实差距还是比较大。”邓晓盈说,本土企业开发的一些项目,有些四五年的时间看上去就像老房子、旧房子一样,功能、设备、设施都特别陈旧,让人很觉得是不是该拆了。

邓晓盈表示,品牌企业进入,能够为房地产行业带来先进的开发管理理念和开发建设的运营模式。房地产的开发建设除了能够把产品开发出来,还要有全国联网的运营模式,要把客户从本土,拓展到全国,甚至是向国外发展。除此之外,先进的技术,标准化的开发建设工艺、节能环保材料等方面,对整个行业的影响都非常大,所以,品牌房企开发出来的产品,更加科学合理,更加人性化,特别是近几年,大部分产品都是装修房,或者精装房,这一变化说明,品牌房企在这一方面已经很有经验,而且都是属于标准化的开发建设工艺。甚至有一些品牌房企,已经根据每个人的生命周期、家庭的生命周期,研发出了对应生命周期的系列产品,而这类标准化的产品,只需要根据市场变化的需求,进行微调就可以了。

“品牌房企进入昆明,特别切合昆明的现实情况。”邓晓盈说,品牌房地产开发企业,首先能够保障接手、或新拿项目能保质、按期的完成。这样,对昆明旧城和城中村改造以来形成的大量烂尾项目,能够有很大的帮助,起码能够通过合作、收购等动作消解烂尾项目,完善昆明的城市形象,另一方面能够增强房地产行业在消费者心目中的消费信心。同时,品牌房地产开发企业,经过了几十年的开发沉淀,跟着国家房地产业的起步,逐步发展起来。他们一定会注重品牌的维护,而且,很看重全过程的产品和企业形象的维护,由此,对于昆明房地产行业未来企业品牌的建设会有很大的带动作用。这几年,整个社会都在进行信用社会、信用城市的建设,品牌企业这种带动,对整个信用社会、信用城市建设,也会有很大的促进作用。

“昆明这几年的变化,可以用翻天覆地来概括。”邓晓盈总结道,品牌房企落地昆明的意义,不仅是在产品、企业方面,他们对整个社会的带动,都是同步进行的。而本土企业,长远来看要不就是被淘汰出局、要不就是被兼并整合,要不就只能是在学习借鉴中继续前行。

昆明金地营销总监章骏

行业品牌集中度越来越高是必然趋势

众说品牌房企落地感受 昆明人居品质提升有目共睹

昆明金地营销总监章骏

在外来品牌房企入昆大潮中,金地虽然看上去温和,但其有着自己的判断和节奏。随着金地悦天下三期——金地九樾不久前售楼部开放,金地悦天下也正是开启金地入昆首个项目的收官之战。

此前,腾讯房产采访昆明金地营销总监章骏时,他坦言:金地对土地的甄选要求较高,而随着首个项目的稳步推进,金地也正在密集寻找优质土地,迅速拓展在昆明的布局版图。

“这几年昆明市场的变局非常大,无论是地产从业人员还是媒体,都能深切的感受到市场的瞬息万变,这样的洗牌局面是非常明显的。”章骏说,早几年昆明因为城中村改造,大量的土地集中在本土的房地产企业手中。但随着经济的下行以及房地产行业的周期性低迷,很多本土开发商在资金链上面临着很大的压力。开发商在做一级开发的同时,如果投入的资金成本不能在二级市场得到及时转化的话,资金链是很难正常运转的。这几年看来,资金是很多本土企业最大的压力。

而正是本土企业的洗牌以及面临的资金压力,给资金实力雄厚的外来品牌房企提供了更多的机会。“这些年因为本土企业的艰难,一下子让原本一直想来的外来企业有了很好的机会,快速的进入昆明市场。”章骏表示,昆明未来的前景是非常被看好的。之前因为土地的非公开化或者说没有真正市场化的运转,导致很多外来企业难以进入昆明市场,如今,在短短几年时间内很多一线品牌房企全进来了,这给本土企业既带来了机会也带来压力。

“房地产行业的品牌集中度越来越高已经是必然趋势。”章骏说,在品牌、产品打造能力以及各种服务方面,一线品牌房企与本土企业之间会形成比较大的断层,这会给本土企业在产品打造、服务、包括人才架构上带来很大的压力。可以看到,很多本土企业正陆陆续续的转型或者退出市场,这在很多城市都是一种常态。

购房者侯先生

品牌房企的产品总能戳中消费者痛点

众说品牌房企落地感受 昆明人居品质提升有目共睹

购房者侯先生

品牌房企的好与坏,对于直接消费产品的购房者而言,是最有代表性的。而正在寻觅二套房的侯先生,对此更是深有感触。

侯先生3年前在白马小区购置了他人生中的第一套房子。作为已有10余年房龄的老小区,虽然没有大的工程问题,但居住体验跟如今高品质的新房相比,确有很大差距。“我现在住那里虽然算是洋房,但是连电梯都没有,在生活上很不方便。”侯先生说,如今他有了一些积蓄,便寻思着换房。昆明大大小小的在售项目,看了不下10多个,除了价格之外,整体居住品质是让人很心动的。

“有的项目主打大社区概念,景观、绿化、配套做的都很好;有的项目虽然体量小,但对于居住细节很考究。”侯先生很有感触地说,几年前买房出于经济能力的考虑,没太在意居住性的东西。现在换房多走多看,才发现原来很多开发商对于居住体验的打造已经到了一个高度,特别是一些全国性的企业,成型的规划建设理念、丰富的配套资源、还有主题式的居住创意整合,以及整体居住氛围的营造等,无一不戳中消费者的痛点。

谈及为何迟迟不下手的原因,侯先生才回神一笑:现在的房子,特别是大开发商盖的房子,啥都好,就是有点贵。“再看看,再看看……”

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