昆明商业“售后返租”模式为何重新受宠?

腾讯房产小朋友2017-12-01 09:20

[摘要]投资者选择跟随有实力有经验的品牌开发商及操盘团队,不仅可以帮助自己在市场中树立大局观念,对未来的经营业态也有着有正确的估计和预期。

昆明商业“售后返租”模式为何重新受宠?

近几年,昆明楼市在品牌房企的助推下持续走俏,市场中疯狂涌动的资金也从未停下脚步,不断的将目光投向有着长期、持续的投资回报和巨大的升值保值潜力的商业地产。在此情境下,昆明的商业地产需求进入了一个蓬勃发展期,琳琅满目的“售后返租”模式也重新出现在市场。

“售后返租”为何受投资者关注?

纵观昆明商业地产的发展进程,历经了从百货店到连锁店,从连锁店到超级市场的转变。尤其是在2008年昆明开启的轰轰烈烈的城中村改造,也助推了昆明商业地产顺势而起。而作为“售后返租”这类高投资回报率的投资性物业,也开始楼市中蓬勃兴旺。所谓“售后返租”,也就是开发商起初在其商铺出售时与买家约定,在出售后的某一时间段内,由开发商以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

对于投资者来说,商铺“售后返租”对于实现财富升值有着重要的意义,毕竟,投资者在返租期间内,每年都可以拿到投资回报,而且比租房市场的回报要高得多。对于开发商而言,商业物业在统一经营的背景下,可以最大程度的实现业态的合理布局,全方位延长产业链,从而展现整体经营的价值,对于自身的名誉和品牌有着深远的影响和延续性,带来单个商业物业的价值与租金最大程度的增涨。因此,“售后返租”无论是对于投资者、开发商和经营者而言,都是一种互惠互利的经营模式。

谨防无良开发商“售后返租”的猫腻

“售后返租”方式需要注意的是,机遇往往与风险并存。从昆明目前的市场来看,几乎每个片区都有无法兑现返款的商业地产项目,尤其是在2012年以后,昆明房地产市场进入了一个新的发展阶段和大调整时期,许多房企进入消融阶段,市场动荡也使许多商业地产在大浪淘沙的进程中败下阵来。随之而来的是,许多“售后返租”项目开发商为了销售便利,假借“返租”之名回笼资金,但其本身并不具备商业运营的能力和实力,导致后期无法兑现返租承诺,投资者踏上痛苦"解套"的漫漫征途。

昆明商业“售后返租”模式为何重新受宠?

腾讯房产算了一笔帐:

例如位于昆明市环城西路某债务缠身、资产被查封的项目,曾于2013年推出返租型商铺,地下负一层商铺面积为30-200㎡,均价25000元/㎡,20年托管,年均回报9.5%。

买30平米商铺应付:25000/平米*30平米=750000元

每年获得回报:750000元*9.5%=71250元

20年托管获得回报:71250*20=1425000元

20年后除去房款后获得的金额是:1425000元-750000元=675000元

这样算下来,20年后投资者除去自己的投资资金,还可以获得67.5万元的收益,相当于商铺总价90%的返利。同时,投资者在11年不到的时间就已经收回了本金。但事实上真的是这样吗?

从商业地产的发展来看,一个商场从培育期到发展成为成熟商场,是需要3-5年发展时间的,也就意味着在这3-5年内,商场可能会没有收益,甚至还需要倒贴钱。但为什么有部分开发商能承诺给投资者逐年递增的回报率呢?

这其中的原因就是,比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价首先抬高到2.5万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主。在业主看来,可以轻松地坐等收租,其实是开发商在“放水养鱼”,而投资者实际上能拿到的投资回报远没有宣传的那么高。

与此相类似的猫腻还有:某些无良开发商,为吸引客户投资,宣称8%-10%,甚至高达12%的返租率,号称8-10年回本,看上去很美好。但实际上,同样是在做高商铺单价的前提下进行的。同样,还有用前3-5年的24%—50%抵扣房款的情况,客户初看以为得了大便宜,实际为水中捞月的虚拟回报。

商铺是否可以投资,运营能力是关键

最近几年,踏足昆明商业地产开发的企业可谓鱼龙混杂,无一不想在昆明城市化进程中分得一杯羹。但实际上,很多中小开发商,并无商业开发及后期运营的能力。为了强行去化其商业体量,不惜照搬国内、省内品牌开发商的售后返租模式,虚假承诺回报,使售后返租模式频陷舆论漩涡。再此,腾讯房产提醒投资人,擦亮眼睛,在投资商铺项目,首先要关注的不是回报率,而是开发商本身的运营能力以及是否有成功案例。

从专业市场角度来看,一个项目是否为专业运营,最重要的是看是否具有专业的管理机构和完善的操作模式,以及经营业态的市场发展前景。具有专业运营管理机构的商铺不仅可以保证长期稳定的发展,其附加价值也较非专业型经营要高得多,从而获得的附加利润就高。如此,就决定了项目开发商的资质、实力与建设水准在一个很高的门槛上。

针对昆明商业地产投资的成功案例,腾讯房产在整理资料时发现,位于五华区东风西路的昆明百货大楼购物广场B座,早在2000年就已经开始运作“售后返租”模式,到目前为止已经连续安全返租17年,可以说是昆明商业地产“售后返租”模式的开山鼻祖。

根据该项目开发商2016年底所发布的公告,项目与业主续签了《房屋租赁合同》,以年租金总额4600万元(含税)继续租赁项目产权商场进行商业零售经营,商场总面积为20173.52平方米,租赁期限六年,六年预计合计支付租金总额2.76亿元。这样算下来,该商场租金190元/平米/月。

昆明商业“售后返租”模式为何重新受宠?

值得注意的是,该商场的租金为每六年重新调整一次,从2009年续租至本次续租,该商场的租金呈现持续上涨的姿态。即便是身处在市场波动较大的环境下,该项目开发商仍能实现公司业务稳定增长。究其原因,腾讯房产发现,该项目开发商不仅有着深厚的开发实力,还拥有城市核心区域的地段优势,更重要的是其专业的商业运营团队的实力。

首先,开发商的实力决定了项目呈现的标准以及操盘团队的运作能力和经验,从而才决定是否可以吸引足够多的品牌入驻,在拔高产品的业态的同时扩大产品的规模,给予投资者以信心,这是商场成功运作的灵魂。其次,区位优势不仅决定了该项目区域的生活配套设施是否完善,还决定了周边居住人群的消费能力以及项目未来的升值潜力。最后,是该项目开发商与各行业的战略共享与横向联系,这是比较关键的一点,代表了项目长期发展的产业链的高效整合。这三点都把握了,该项目投资者所看重的“高投资回报率”就随着市场的逐渐成熟而收获升值价值。

我们可以看到,在昆明高速化、开放化发展的今天,昆明的商业地产已经有了质与量的增涨,投资者一定要从而那些成功运营的商业地产项目中看到可以借鉴的经验,选择跟随有实力有经验的品牌开发商及操盘团队,不仅可以帮助自己在市场中树立大局观念,对未来的经营业态也有着有正确的估计和预期。

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