昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

腾讯房产小朋友2017-12-04 10:49

[摘要]虽然商业地产在我国发展的时间不是很长,但其发展速度却迅猛,作为二线城市的昆明,商业地产也迎来了质与量的综合发展期,在这个过程中,有关商业地产“售后返租”模式也开始在市场中脱颖而出。

售后返租,一直是商业地产永恒的话题。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

在国外,售后返租已有很多年的历史 ,而我国,兴起于沿海经济发达的城市,并逐渐在全国扩张开来。虽然商业地产在我国发展的时间不是很长,但其发展速度却迅猛,作为二线城市的昆明,商业地产也迎来了质与量的综合发展期,在这个过程中,有关商业地产“售后返租”的模式也开始在市场中脱颖而出。

昆明售后返租的四种操作模式

纵观昆明这几年商业地产开发的情况,“售后返租”模式作为商业营销策略的一个重要组成部分,不仅让行业跨入了一个全新的发展阶段,也让市场有了更好的资源配置,尤其是一些拥有多年商业地产管理经验和对市场经济作出推动的品牌企业,让投资者们看到了更多的有效投入、产出和市场占有率。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

售后返租模式是商业地产营销的一个重要组成部分

从目前市场来看,昆明商业地产“售后返租”有长期售后返租和短期售后返租这两种模式。前者是在商铺进行销售时,商铺已经出租,开发商将租约转给业主,业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同(即先招商后销售);后者是业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议,将物业返租给开发商,由开发商包租或承租,实现统一经营管理,业主定时从发展商处得到固定的租金回报(即先销售后招商)。

在操作手法上来看,主要有四种操作模式:

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

由A、B操作模式来看,其前期是由发展商控制招商,能确保既定的商业定位,扩大客户层面,在经营成熟后,再销售的物业远期的返租收益将有可能超出承诺回报,给投资者坚定信心。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

售后返租模式有多种操作手法

而C、D操作模式优势在于商铺分割后销售更加灵活、客户层面更广,由专业的公司代为管理,能确保商业拥有较高的定位,有效保证整体商业形象及产业链的延展,同时,在开发商在帮业主坚守物业几年后,如果主力品牌好,投资经营收益明确,业主将会从中受到最大利益。因此,这种操作模式可以说是商业地产中的“潜力股”,其“孵化”和发展拥有足够的后劲力。

投资者应理性看待 “售后返租”模式

在目前昆明商业地产圈内,“售后返租”无疑是时下商业地产开发中非常时髦的字眼,众多商业地产项目群起而上,谋求在“售后返租”模式里面分得一杯羹。而在过去研究住宅投资的投资者们,到如今也无人不言“商”。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

单纯的高回报并非售后返租模式的本质

需要注意的是,由于现阶段许多开发商商业运营的实力与经验不足,对于该模式的把握力度不够,以及提高售价返租业主,销售非产权单位,收益抵扣房款等原因,导致交易市场鱼龙混杂,业界对该模式存在某个层面的理解误区、争议与谣传,导致这种现代商业地产行业的先进模式备受质疑。

举个例子,如位于昆明西市区西三环边的某项目,近日推出欧式商业街5-20㎡商铺,该商业街面积共2000㎡,共计99间独立小商铺,价格1万元/㎡,收益期五年,年收租10%,首半年返10%(投资金额的10%),满一年返10%(投资金额的10%)+20%(本金的20%)。该项目目前处于招租阶段,出租价格为100元/㎡,签约3年,一次性付清房租,签两年送一年。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

谨防掉进产权式商业的陷阱

腾讯房产在走访后发现,该商业街为小盒子商业,为私人资产,出售的是收益权,也就意味着,投资者所购置的物业并没有产权,没有产权投资者和开发商就没有直接的法律关系,如若商场经营不利,投资者最后连本金都收不回来,只能坐等被人鱼肉。

同时,由于无产权登记,遇到不规范的开发商对于同一铺位多次转让经营权,亦或将物业资产抵押给银行,获得货款,进行新一轮投资,投资者对此将无从知晓。换句话来说,销售非产权单位是一种“暗箱操作”规避法律责任的模式,该项目商铺售价虽然在目前昆明商业市场中很占优势,但毕竟一分钱一分货,如果存在物美价优的商铺,里面肯定有不为人知的猫腻!

昆明有靠谱的售后返租项目?

那么昆明有没有这样一个既有实力开发商带头,物业安全可靠且可以选择“托管返租”的商业投资项目呢?

腾讯房产了解到,位于昆明市五华区海源北路的某项目正在火热销售。该项目目前已为现铺呈现且满铺开业,横店电影院、好恒健身房、如美万家超市均在火热运营中。同时,该项目所有商铺均有房管局备案,购买均有合法产权。

值得一提的是,该项目还提供20年全托管服务,由开发商承租,1-12年固定收益,13-20年投资者与开发商进行租金分成,投资者拿走8成,开发商仅提2成,全款付清房款,次月开始收益。相比市场上其他的返租模式,该项目的商业运营模式可以说是更加安全更为人性化也更为成熟。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

海源北路某项目如美万家超市商业氛围非常浓郁

腾讯房产走访后发现,该项目可以说是非常成功的,尤其是如美万家超市商业氛围非常浓郁,适逢节庆日社区内还会举行文艺汇演,为项目带来了一定的人气。同时,由于项目就在高新一小对面,项目自带非常好的客流量。尤其是在土地市场火爆的当下,随着西市逐渐崛起,该项目未来升值潜力可期。

腾讯房产还发现,该项目除了拥有以上几个优势外,还拥有品牌开发商这一重要的优势。据了解,该项目开发商是新中国创建的第一批大型商业企业,创建于1959年,于1993年10月成为云南省第一批上市的零售企业。目前,该项目开发商多个自建自营购物中心及多个自主商业品牌,已发展成为涵盖商业零售、电子商务、房地产开发、酒店物业、金融服务等领域的大型综合性集团公司。

昆明售后返租模式分析 投资者如何躲避“陷阱”

海源北路某项目已满铺开业

同时,作为云南本土商业旗舰,该项目开发商总资产近59亿元,拥有近50万的优质会员体系,一万多品牌战略合作伙伴,可以说是云南省零售商业体系最为庞大的企业之一。而在这些软硬实力的背后,不仅是耐心和恒心的付诸,更是每一个高标准、高品位项目背后的高起点建设、规划及运作,在彰显了注重发展增量的同时,重视数字背后的价值和效益。 因此,投资者在选择物业的时候,一定要注重项目本身的综合实力, 学会识别投资“陷阱”,选择值得信赖、投资可期的产品。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论