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限地价≠限房价 昆明土地出让方式需要有创新

2011年08月24日09:18云南信息报金芳芳
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主持人:《黄金楼市》记者 金芳芳

做客嘉宾:某房企副总 杨先生

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任 张洪

“网友”:昆明小五

“地价过高,房价难降。”一提到房价问题,业内都将房价过高的原因归结于地价,实际情况果真如此吗?最近北京市门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地 “限地价、竞房价”的出让方式引起业内关注。

该宗地出让地价总额限定为222285万元(含土地开发补偿费80230.61万元),房屋销售价格最高限价为13600元/平方米,竞买人按照不少于50元/平方米的竞价阶梯向下投报房屋销售价格。业内认为,此种土地出让方式既能控制房价也能保证地方政府土地收益不受损失。

土地招拍挂 暗藏弊端

主持人:目前昆明出让土地的方式有哪些?结合昆明的实际情况,你认为这样的土地出让方式是否合理?为什么?

杨先生:目前,昆明地产开发企业拿地的方法有四种。其一,通过地方政府土地招标出让方式拿地。在此过程中参与投标的企业标书互不公示,投标价格最高的也不一定是中标者,其中很可能涉及到一些人为因素,因此这种土地出让方式有可能并不公平公正;其二,通过地方政府土地拍卖方式拿地。七家以上房企参与,价高者拿地,虽然这样的方式比较公平,但价高者拿地间接促使土地价格增长,为获得更高的利益,开发商也只能将房价定得再高;其三,透过地方政府土地挂牌出让方式拿地。这种方式大多用于城中村项目改造,一家企业参与也可以成交,如果企业实力不够,很可能使得后续开发面临困境;其四,通过开发企业转让土地拿地。目前有部分开发商采取该方式拿地,虽然土地价格比政府招拍挂出让土地时的价格要高,但省去前期参与的一些繁琐流程,受到很多开发企业的青睐。

昆明小五:目前实行的土地出让方式应该是比较合理的,但具体实行过程中是否真正做到公平公正公开值得商榷,因为有些城中村项目都已经启动或开工建设了,但几个月后政府才公布该地块要进行拍卖或者挂牌。

双压之下 昆明土地现“流拍”

主持人:昆明目前的土地供应及成交情况大致可用“供应旺盛,但难逃流拍之运”来概括,你认为这种情况是什么原因所致?

杨先生:受限购、限贷等政策影响,目前房地产行业不景气,在金融货币政策以及限购政策的双重压力之下,土地“流拍”的趋势很可能越演越烈。而且最近有小道消息称,最近地方政府将把土地成交价中用于市政配套建设,需上缴给政府统一管理的费用比例从目前实行的5%上调至15%,也就是说开发商拿地的成本也会有所增加。比如一宗地块10亿元拿到手,目前要向政府缴纳5千万的费用,由政府用于周边道路配套的建设,开发企业拿地实际投入的资金为10.5亿;但如果该传言属实,那么开发商实际拿地的费用将为11.5亿,开发成本过高,很可能让更多企业不敢拿地,造成土地流拍,或者让房价涨得更高。

张洪:上个月,昆明主城四区及呈贡新区共有39宗地块进行招拍挂流程,其中,21宗土地流拍有以下几个原因。房产调控、信贷紧缩影响到住宅土地的拍卖,但商业用地不在调控之列,其“流拍”的原因有多方面。比如拍卖的土地本身底价较高,参与拍卖的企业必须要达到多少家以上的要求以及土地规划条件、企业是否原因等,这些都是部分企业徘徊、犹豫、不愿冒险参与的原因。

北京土地新政 昆明也可试试看

主持人:结合昆明目前土地市场的现状来看,你认为北京这种“地价确定,房价低者拿地”的土地出让政策在昆明是否可行,请分析其中的利弊。

杨先生:北京准备实行的这种土地出让新政在昆明确实可行,其有效稳定了后市的房价。但是如果最高限价定得过低,加上其他一系列“较为苛刻”的出让条件,会使得准入门槛过高,绝大多数房地产开发企业不愿拿地,很可能造成土地流怕,市场供应量不足;当然如果拿地的企业承诺的房价过低,企业的利益得不到保障,很可能在建筑上偷工减料,造成后续商品房的一系列质量问题,因此如果昆明土地部门借鉴北京的这种土地出让方式,相关部门也应把好房屋的质量关。

张洪:国务院早在去年下发的50号文件中就提到,要求各地方政府探索“限地价、限房价”的双限土地竞拍方式,北京率先响应国务院这一要求,对于市场房价的稳定起到了很好的带头作用,但该政策是否在昆明适用,还需进行进一步研究。因为在目前昆明住宅市场销售不景气的情况下,如果再推这样的政策,很可能把开发企业逼到一个死角,因此在时机上需要再考虑一下;但这样的土地出让方式,其方向是正确的,今后,土地获得不再是单一的“价高者得地”,而是综合考虑到多种因素,比如规划、房价等。

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