房价上涨的逻辑思维:昆明楼市的底背离怎么发生的?

腾讯房产赵晓桐2016-03-02 08:46
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编者按:

地产江湖里,有人黯然离场,也有人激荡前进。

正如恒大在2015年的高调出场和碧桂园2016年的高调进场,正如蓝光地产力克5家名企溢价3亿拿下昆明北市区四宗地块,也正如在2016年新年伊始本是淡季的1月和2月传出了多盘涨价的消息一样。

历经两年楼市深度调整,房地产业的天气,由寒转凉,西风正劲凉意正浓之际,一线品牌房企的底气开始显现出来。

他们是白马,白马啸西风。

他们涨价的底气在哪里?房地产市场到了2016年,到底发生了什么样的生态环境变化?

如果说2015年中期,腾讯房产“昆明楼市十大特征”是着眼于调整初期寒流中的市场变化所导向的表象特征,那么本文要展现的,就是这些表象特征变化所导致的2016年昆明楼市基本可以看到的结果和趋势。

市场严重分化和价格预期的严重背离,是新年新的特征,至此,楼市调整的路径和可能导致的结果,逐渐清晰起来。

市场调整赋予购买市场强烈的价格下行预期,可是市场调整还导致另外一个与之背离的结果就是市场严重分化,市场严重分化的结局就是价格体系的重塑和坚挺。

市场分化主要表现在行业分化、产品分化、信任分化、选择分化、价格分化。

分化是现象,集中才是结果。行业和产品分化是指供应端分化为两大阵营——品牌实力开发阵营和中小开发阵营,以“信任分化”中购买市场的心智确认为分界线,导致购买市场选择上的集中站队,那么显而易见,价格分化中的第一阵营,自然能维持一个相对稳固甚至上涨的价格体系。

我们知道,此时此刻来叙述楼市价格体系的坚挺理由,是购买市场极不愿意接受并会嗤之以鼻的话题,可我们还是要提请人们注意,此次开发商涨价和以往的不同,以及市场历经调整后所呈现出来新的结果和接下来进一步推演的趋势。

别提去库存,尽管昆明楼市商品房库存还在高企,可是去库存首要并率先实现的是品牌开发商的去库存,让整体库存量降至安全线即可;也别提中央鼓励降房价,中央鼓励的是那些熬不过去的开发商实施降价自救,可是现在中小开发商的低价期房你敢买吗?

看看现在活跃在市场里的开发商是哪些,看看目前市场里还在积极供应的产品是哪些开发商的产品,或许能给我们一个思考路径的启示。

如果你还沉浸在浓烈的降价预期里,或许现在该醒醒,一个与你预期截然相反的趋势正在形成并确立。睁开眼睛,趁还没有太多人进场疯抢优质筹码的时候,该出手时就出手。

健康的股市,必然是价值回归到有持续成长空间的蓝筹股上,楼市亦是如此。

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新年伊始,昆明房地产市场再传“涨声”,多家房企宣布上调房价。涨价,虽不符合购房者预期但也并不意外。过去的2014和2015年,从中央到地方政策利好渐次出台,在经济环境渐趋宽松的驱动下,每一次都伴随着一些开发商扬言涨价的戏码,不过最终都沦为虚晃一枪。

与之前“只闻其声”的虚势相反,自去年底万科公园里、金地悦天下、昆明·恒大名都等品牌开发商率先进入涨价阵营,实操上阵。本是楼市销售淡季的1月和2月,因舞动的涨价战旗,变得繁忙起来。

从去年底开启的价格上行通道,在昆明房地产市场数据中已经有了体现。以2014年6月为开端的房价下跌,在经历18个月滑铁卢后,于2015年12月首现0.1%小幅上扬,而且这一逆转的涨价态势延续至今年1月。

历经两年的楼市深度调整,有人黯然离场,也有人激荡前进。被重组并购或进入债权清算并不是所有房企的归宿,在房价下跌的宏观趋势下,释放涨价信号的品牌开发究竟底气何在?我们倍感深寒的房地产市场到底发生了什么样的趋势性转变,让这些开发商走上了与民间感受不一样的道路?

这些开发商的“涨潮”正在逆势而流

在昆明房地产市场这一波涨价潮中,不乏热销的热门楼盘。

昆明·恒大名都2月17日起房价上调2%,由8800元/㎡的均价调整至9000-9500元/㎡的价格区间。

恒大名都所在片区项目价格基本在6000-7000元/㎡左右徘徊,即使加上项目1600元/㎡的精装标准,恒大名都房价依然比其他楼盘高。

虽价格偏高,但凭借在楼市下行中购房者对大牌房企日渐发酵的信任感和项目醇熟的配套,恒大名都自去年12月27日开盘以来销售情况一直不错,开盘当日更以5亿业绩稳扎西市。

万科公园里于2015年12月中旬发布公告称:12月25日起,项目一期和二期部分房源全面涨价,请新老客户抓紧选购。金地·悦天下去年底也高调预告涨价,2016年1月1日起,住宅全面涨价500元/㎡,同时宣布2015年12月底前购房可享受9折优惠。

这两则公告更像是一场带着促销意味的涨价,提前放出涨价风声,再以折扣优惠手段提醒客户,尤其是潜在客户是时候抄底了。

“年底为冲刺2015年业绩,调整了优惠政策,在快速走货的过程中牺牲了一部分利润”,金地·悦天下相关营销负责人表示。为了平衡利润流失,翻过年头后开发商便选择涨价。

对于涨价之后的市场反应,该负责人表示,受传统节日和销售惯性的影响,目前项目销售情况相比年底稍显逊色,不过随着金三银四的到来,情况会慢慢好转。

在品牌房企“涨声”一片中,有一支力量难以被忽略,融城·昆明湖高层住宅已从2014年首开5950元/㎡的团购均价涨到了近期的8000-10000元/㎡。“低开高走”是大部分楼盘一贯的销售策略,不过约3000元/㎡的涨幅在如今的市场上实属罕见。据腾讯房产了解,瀑布公园开放后,项目住宅价格上调700元/㎡。

融城昆明湖营销副总杨应祥在此前接受采访时称,房价本来涨跌有势,但对于一些占据了稀缺资源的项目,其价格必然会出现进一步上涨。

不论是与师大教育集团签订的14所学校、项目周边的12个公园以及商业医疗配套,还是项目积极推进的智慧社区居住形态,融城·昆明湖房价的大幅上涨正是对配套设施和周边环境展示信心的表现。

不难发现,此次调价的楼盘主要集中在品牌房企开发的项目和拥有稀缺性资源的项目。根据商品价值规律,品牌开发商供不应求的优质库存,或成为房价上涨的原因。

由此视角观察,楼市洗牌之后,房价下行预期已经逐渐偏离轨道。面对房价持续下跌仍持观望态度的购房者却迎头赶上一波涨价潮。可以说,市场分化导致优质库存价格体系坚挺与消费者价格预期的严重背离成为楼市新篇章中最明显的特征。

价格下行预期与市场分化结果正在严重背离

市场调整赋予购买市场强烈的价格下行预期,但市场调整还导致另外一个与之背离的结果就是市场严重分化,市场严重分化的结局就是价格体系的重塑和坚挺。

当前的楼市分化实则是种必然,而且将来或成常态,短期内很难消弭。市场分化主要表现在行业分化、产品分化、信任分化、选择分化、价格分化。

1、行业分化

巴菲特说,只有在潮水退去时,你才会知道谁一直在裸泳。这句被用来形容价值投资的名言,我们不妨用来形容房地产市场里,在危机当下时刻,谁才是真正有实力的开发商,买什么样的房子才是价值投资。

在2014年前的房地产市场里,房地产行业用“百家争鸣”来形容,一点不为过。尤其向昆明这样的城市,在启动城中村改造后,无以计数的大中小开发商蓬勃降生,鱼龙混杂。然而,严酷的市场调整已经令这样的的“风光”不再,行业分化加剧。正如业内人士所说,楼市正在上演罕见的“天文异象”:多地大旱,急需落雨,但雨却落到涝区。

楼市分化更像是一场马拉松式拉锯战,对于购买市场旷日持久的争夺既耗时间又费精力,房企凭借优质的供给、坚不可摧的资金链和过硬的实力才有资格冲刺终点。

从目前情况看,大部分中小房企面临销售无望或被并购重组的命运,2015年,经典地产、中豪商业集团、正林集团、中天文化这些曾经名噪一时的房企相继被并购重组,还有大量中小开发商等待被看上,或者被抛弃。

一些人倒下了,总有一些人一直笔挺地站着。2015年,恒大迅速启动3个在昆新项目,以“从拿地到销售仅6-8个月”的一贯策略,恒大云报华府开盘热销9亿、恒大名都开盘劲销5亿的媒体报道成绩成为昆明楼市一匹新的黑马。万科则继续发挥专长,从联邦国际中心开发商万通地产手中全资收购万鑫地产,将自己在昆明的第八个项目落在了原本联邦国际三期的地块上。和万科进军路径相同,碧桂园刚刚宣布2016年将在昆明主城区力争开工10个项目后,就迅速在今年2月对佳农集团旗下碧农地产实施全资收购,在白沙河落地入昆首个项目。

实力房企不仅能在风浪中活下来,还能以更加进击的状态高歌猛进。

可以预见的是,未来的房地产市场将是品牌开发商角逐的战场,大浪淘沙生存下来的房企正是印证了“强者恒强”的生存定律。品牌开发商成为市场的绝对主角,行业分化趋势早已确立。

2、产品分化

我们可以试着数一下,看看现在活跃在昆明房地产市场里的开发商是哪些,看看目前市场里还在积极供应的产品是哪些开发商的产品?

因为这或许会给我们一些启示。

行业整合势必带来销售市场的变化,与以往不同的是,目前市场上品牌开发商扮演着主流供货商的角色,在总体库存供大于求的状况下,品牌房企却呈现出供不应求的态势。

辩证的来看待昆明楼市的库存,可以让我们发现,哪些库存是优质筹码,哪些属于风险系数很高的垃圾筹码。

尽管昆明楼市商品房库存还在高企,可是去库存首要并率先实现的是品牌开发商的去库存,让整体库存量降至安全线即可。

相对于超两千万平方的高库存,值得信赖的品牌开发商手中的库存量只占很小一部分,而这一部分“筹码”就属于正在被消费市场盯上并可能会在今后疯抢的库存。

真正危险的是中小开发阵营的产品库存。彼时热销的联邦国际在被爆出业主购买1期物业5年多都未获得房产证后,2期也多次延期交房,导致部分业主自行装修入住。当下市场并不缺乏低价的楼盘,可是那些低价楼盘,你敢买吗?

与中小开发商资金断裂、交房遥遥无期形成对比,从央企保利、华润,到千亿房企恒大、碧桂园,再到本土品牌俊发地产、云南城投,大型房企具有更强的抗风险能力,将为购房者提供更经得住考验的产品。

3、信任分化、选择分化

在需求端,随着市场降温,购房者的心理也在发生着微妙的变化。

从市场营销的角度上来说,开发商面临的是一场争夺认知而不是产品的战争,在进入市场之前应该率先进入购房者心智。某种认知一旦形成,你就很难再改变它。这就如同正面进攻已经牢固设防的敌人一样艰难。

消费市场的心智调整,使得购房性价比原则有了新的诠释,过去买房价格、区位、配套等因素的对比,经过时间的发酵,逐渐变成以安全为前提的住房投资行为。

而且,品牌开发商多年摸爬滚打后,供应的商品房往往都具有配套齐全、服务体系完善、区位占据等优势。也就是说,经过市场调整,品牌房企的优势进一步显现,首先夺下特殊时期购房者脆弱敏感的信任。

基于信任的心智分化在购房者的最终选择上也将出现集中站队的趋势,如此一来,购房者为规避资金风险,在选择上更加偏向于品牌开发商。大牌房企日益渐长的市场份额必将进一步挤压中小房企的生存空间。

4、价格分化

在供大于求,甚至还面临资金短缺等问题时,中小开发商在发展过程中自然寻求以价换量,降低商品房价格以维持企业的正常运转。然而从昆明房产市场看,持续下跌的房价却换来更加浓厚的观望情绪。

中央鼓励降房价,鼓励的是那些熬不过去的开发商实施降价自救,可是现在中小开发商的低价期房你敢买吗?

未来,品牌开发阵营的商品房将会成为购房者哄抢的对象。

市场调整导致市场分化的客观现实,为品牌开发商维系坚挺的价格体系提供了牢固的基础,再加上政策的惠顾和自身实力的辅佑,调整价格实际上就是对优质库存“筹码”的价值体现。凭借坚挺的价格体系,品牌房企在低迷洪流中愈发驾轻就熟,品牌房企凭借过硬的产品质量和良好的信誉,即使在比周边楼盘价格偏高的情况下依然销售走势上扬。俊发城2015年共开盘4次,6月第二次开盘去化率达100%,目前基本处于断货阶段。在2015昆明楼市销售排行榜上,俊发城更以18.21亿元的销售金额拔得头筹。

有人说,发端于去年底的品牌房企涨价有以下两点原因,一是宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市,市场交易活跃反过来推动房价上涨。二是局部优质供给开始出现库存规模不足,进一步刺激商品房价格呈现快速飙升态势。

结语:

分化是现象,集中才是结果。不难看出,市场分化会将中小企业与品牌房企的差距拉开,更多的资源和竞争将集中于品牌房企。伴随着楼市调整的降价预期出现反弹,开发商开始涨价试水。

2016年,楼市依旧凉意向前,不同的是,凉风阵阵之中,暖风开始吹向品牌开发商,尤其是像昆明、成都、南京等这样的省会城市。

再接下来,冰火两重天的分化会更加激烈。

如果你还沉浸浓烈的降价预期里,或许现在该醒醒,一个与你预期截然相反的趋势正在形成并确立。睁开眼睛,趁还没有太多人进场疯抢优质筹码的时候,提前布局,该出手时就出手。

健康的股市,必然是价值回归到有持续成长空间的蓝筹股上,楼市亦是如此。

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